Lotta alla variante Delta

Non c’è alcun passaggio nel decreto del 23 luglio che citi esplicitamente le assemblee tra i luoghi o le occasioni in cui si debba per forza esibire il Green pass. Il ministero, però, ha fatto capire che, visto il continuo sviluppo della variante Delta del Covid nel nostro Paese, la certificazione verrà richiesta in un numero molto più ampio di situazioni in cui si interagisce con altre persone, tra cui, appunto, anche l’assemblea del condominio.

Green pass anche per l’assemblea di condominio: chi controlla

Nelle riunioni che si terranno al chiuso nei centri culturali, sociali e ricreativi, il controllo del Green pass all’ingresso non dovrà essere fatto dall’amministratore o dal presidente. Il controllo è di competenza dei titolari o dei gestori dei servizi e delle attività culturali, sociali o ricreative che siano. Un nuovo Dpcm in arrivo stabilirà le regole per il controllo elettronico della certificazione che, nel frattempo, potrà essere utilizzata in formato cartaceo.

Per la versione digitale, sarà possibile controllare la validità del Green pass tramite l’app «Verifica C19»: basterà inquadrare il QR code del certificato per vedere apparire il proprio nome e cognome e la data di nascita con il segnale verde oppure rosso, a seconda dell’avvenuto riconoscimento. Occorrerà mostrare all’incaricato della verifica anche un documento di identità. Resta, comunque, sempre valida l’opzione dell’assemblea a distanza, in videoconferenza.

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Consulta il regolamento di condominio

Il regolamento condominiale potrebbe vietare le grigliate in balcone o fissare delle precise regole, stabilendo ad esempio delle fasce orarie o delle distanze minime da rispettare nella localizzazione del barbecue, etc. E da quelle regole non si può prescindere nel rispondere alla domanda “posso fare il barbecue in balcone?”.

Fai attenzione alle immissioni

Il barbecue costituisce una fonte di immissione di fumi e di odori nell’ambiente. Dunque, il suo utilizzo deve avvenire nel rispetto della disciplina di legge in materia di immissioni. La regola principale è che le immissioni non superino la normale tollerabilità. Insomma, fare grigliate in balcone o giardino non è vietato dalla legge a condizione che non arrechi un eccessivo disagio per gli altri condòmini. Chi stabilisce se la normale tollerabilità è superata oppure no? Può farlo solo un giudice, se chiamato in causa. Occhio a quelle situazioni particolari che possono determinarsi quando, ad esempio, il vicino ha delle particolari patologie che potrebbero abbassare il grado di sopportazione delle immissioni di fumo ed odore.

Consulta il regolamento comunale di igiene urbana

Il regolamenteo comunale di igiene urbana potrebbe prevedere il divieto di utilizzare il braciere oppure potrebbe fissare delle specifiche regole per utilizzarlo, ad esempio con riferimento alle distanze oppure alla vicinanza di zone boschive (in considerazione del rischio incendio). In questo caso, la violazione delle norme previste dal regolamento comunale potrebbe determinare l’adozione da parte dell’amministrazione cittadina di una sanzione amministrativa a carico del trasgressore.

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Tende da sole in condominio: se nel regolamento non ci sono indicazioni

Non sempre i regolamenti condominiali prevedono regole circa i tendaggi da sole. In tal caso, se altri condòmini hanno provveduto a montare sui loro balconi tende da sole, per evitare contestazioni bisognerebbe adeguarsi ai colori e alle dimensioni già presenti.

Invece, se in condominio non ci sono tende da sole, si dovrà informare l’assemblea e aprire una discussione sul tema. In assemblea chi desidera proteggersi dal sole deve chiedere formalmente il permesso prima di procedere al montaggio e poi concordare forma, colore e dimensione delle tende. La scelta sarà poi vincolante per tutti coloro che vorranno montare i tendaggi in futuro.

Tende da sole in condominio: le regole per il montaggio

Oltre al lato estetico delle tende (quindi, colore e dimensioni) occorre fare particolare attenzione al montaggio, che deve essere a norma di legge per evitare incidenti.

In particolare, la struttura metallica che sostiene il tendaggio deve essere installata da personale esperto e competente. La tenda deve essere in stoffa, apribile e chiudibile con manovella o motorino e non deve compromettere la circolazione dell’aria e l’esposizione alla luce.

Le tende da sole non si considerano “nuove costruzioni”, per questo non vi si applica la normativa prevista dal Codice civile circa la distanza minima di 3 metri.

Per montare i ganci serve il permesso?

Di norma le tende da sole vengono fissate tramite dei ganci da installare nel sottobalcone dell’appartamento sovrastante. Per questo può essere necessario chiedere il permesso agli inquilini del piano di sopra prima di procedere al montaggio dei ganci.

Quando può accadere? Chiariamo subito la differenza tra le due principali tipologie di balconi: incassati e aggettanti.

Un balcone è “incassato” quando fa parte del perimetro esterno dell’edificio, anche se sporge rispetto alla facciata. La proprietà dei balconi incassati si considera divisa in due (dato che rientrano nel solaio comune), per questa ragione non è necessario chiedere il permesso ai proprietari del piano superiore per poter installare i ganci delle tende da sole.

Al contrario, i balconi aggettanti sono dei veri e propri prolungamenti dell’unità immobiliare e appartengono esclusivamente al proprietario. Quindi chi volesse installare le tende da sole dovrà chiedere il permesso al proprietario dell’unità immobiliare sovrastante prima di predisporre i ganci.

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Il caso del proprietario che affitta nonostante il divieto del regolamento condominiale

La Corte d’Appello si è pronunciata sul caso del proprietario di un appartamento che era solito affittare a turisti la propria casa, prevalentemente nei fine settimana, attraverso un sito web. Questa attività aveva infastidito gli altri condomini. Secondo i vicini, la presenza degli estranei ledeva il decoro dell’edificio. Inoltre, provocava rumori e disturbi a causa dell’uso frequente dell’ascensore, spesso pieno di valigie. Di qui il ricorso al tribunale per chiedere che accertasse la contrarietà al regolamento condominiale che vietava l’utilizzo degli appartamenti come albergo, pensione e affittacamere.

Le premesse fondamentali

Prima di stabilire se è possibile l’affitto breve per scopo turistico in condominio, occorrono due premesse.

1. La questione della legittimità degli affitti a uso transitorio per scopi turistiche si pone ovviamente solo nei casi in cui il regolamento di condominio ponga dei limiti all’impiego dell’abitazione e alla trasformazione della stessa in una struttura ricettiva come, appunto, un bed & breakfast o un affittacamere. Se non ci sono divieti, va da sé che l’affitto è legittimo.

2. Il regolamento condominiale può porre vincoli all’uso degli appartamenti solo se è stato approvato all’unanimità. Lo stesso dicasi quando la decisione è presa dall’assemblea, che dovrà deliberare con il consenso di tutti i condomini dell’edificio. In mancanza dell’unanimità, la votazione a semplice maggioranza sarà illegittima e non potrà stabilire quali tipi di impieghi degli immobili possono essere consentiti.

Si può affittare ai turisti per brevi periodi?

Secondo la sentenza della Corte d’Appello di Milano, gli affitti per brevi o brevissimi periodi di un appartamento all’interno di un condominio rientrano tra le locazioni per finalità turistiche, che si differenziano dalle locazioni ordinarie solo per la durata. Tali locazioni non possono essere vietate, anche in presenza di limitazioni all’utilizzo dell’appartamento contenute nel regolamento condominiale.

A differenza delle strutture ricettive elencate nel regolamento in questione (alberghi, pensioni, affittacamere) nella locazione turistica dell’immobile, infatti, non possono essere forniti «servizi turistici o servizi alla persona» (quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali e qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare). Pertanto, si tratta di contratti e attività completamente differenti.

Quindi, riassumendo, anche qualora il regolamento approvato all’unanimità dovesse vietare i maniera specifica la destinazione ad uso alberghi, pensioni o affittacamere delle abitazioni private, la locazione turistica resta legittima.

Affinché vi possa essere il divieto di affitti brevi per uso turistico in condominio è necessario che questo risulti esplicitamente nel regolamento, non può essere desunto per analogia con altre disposizioni del regolamento.

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Come si riparte la detrazione del 50% per i punti di ricarica elettrica in condominio

La detrazione si riparte in 10 quote annuali di pari importo. È calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 3.000 euro pro-capite. Per goderne, occorre che le infrastrutture di ricarica siano dotate di uno o più punti di ricarica di potenza standard non accessibili al pubblico. Vale a dire che sono agevolate le stazioni di ricarica a uso esclusivo dei condòmini, che le acquistano in ragione della propria quota e che, sempre pro-quota, potranno detrarre parte dell’importo. Per beneficiare del bonus per l’acquisto e l’installazione delle stazioni di ricarica i pagamenti devono essere tracciabili, devono essere evidenti il codice fiscale del beneficiario della detrazione, così come il codice fiscale o numero di partita IVA del beneficiario del pagamento. Non solo: è importante anche conservare fatture, bolle di acquisto e ogni altra documentazione che accerti le spese sostenute, che possa essere richiesta dall’Agenzia delle Entrate. Inoltre è possibile procedere alla cessione del credito d’imposta all’impresa che realizza i lavori di installazione. Che cosa significa? Il contribuente sostiene subito e solo la spesa relativa alla quota non incentivabile, versa quindi soltanto il 50% dell’importo totale della fattura (cd. “sconto in fattura”) e cede all’impresa la detrazione fiscale prevista dalla legge.

Per i punti di ricarica elettrica c’è anche il superbonus 110%

In aggiunta al bonus del 50%, per il 2020 e il 2021 prendi in considerazione il “Decreto Rilancio”13. Tale provvedimento, infatti, prevede all’articolo 119 una detrazione fiscale del 110% (il cosiddetto Superbonus, distribuito su cinque quote annuali di pari importo), sui costi di acquisto e installazione di sistemi di ricarica in ambito condominiale, nonché sui costi legati all’aumento di potenza impegnata del contatore dell’energia elettrica, fino a un massimo di 7 kW di cui all’articolo 16-ter del decreto-legge n. 63 del 2013. Devi avere sostenuto i costi ammessi alla detrazione dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021. L’ammontare massimo delle spese è pari a euro 3.000. Questo limite è riferito a ciascun contribuente

Gli interventi che ti danno diritto al superbonus 110%

Per l’applicazione del superbonus 110% è necessario che l’installazione sia eseguita insieme a lavori di incremento dell’efficienza energetica condominiale che comprendano almeno uno dei seguenti interventi.

• Interventi di isolamento termico degli involucri edilizi (il cosiddetto “cappotto”).

• Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti sulle parti comuni con impianti centralizzati destinati al riscaldamento, al raffrescamento o alla fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, a pompa di calore (inclusi impianti ibridi o geotermici), anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o di impianti di microcogenerazione.

• Interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico14 (cosiddetto Sismabonus).

Le regole per ottenere il superbonus 110%

Per poter accedere alla detrazione, gli interventi devono assicurare, nel loro complesso, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o, se questo non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. Anche per il bonus fiscale al 110% si applica il meccanismo dell’opzione della cessione del credito d’imposta, al posto dell’utilizzo diretto della detrazione che spetta nella dichiarazione dei redditi. Il condomìnio quindi potrà, accordandosi col fornitore, optare per uno “sconto in fattura” sul corrispettivo dovuto, mai superiore al corrispettivo stesso, che viene anticipato dal fornitore. Il fornitore recupererà integralmente il credito nella propria dichiarazione dei redditi o potrà cedere ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. Ad esempio: nel caso in cui il condomìnio sostenga una spesa pari a 3000 euro, alla quale corrisponde una detrazione pari a 3300 euro (110%), a fronte di uno sconto in fattura pari a 3000 euro, il fornitore maturerà un credito d’imposta pari a 3300 euro.

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