Affittare ai turisti per periodi brevi quando si vive in un condominio. Il regolamento di condominio può vietarlo?
Molti regolamenti condominiali prevedono il divieto di utilizzare gli appartamenti per ricavarne un albergo, una pensione, un b&b, un ostello o un’attività di affittacamere. Ma si può affittare ai turisti per brevi periodi, magari solo nel weekend? Il regolamento di condominio può vietare questo utilizzo? Sul tema si è pronunciata di recente la Corte d’Appello di Milano, con la sentenza 93/2021. Ecco cosa è stato stabilito in questa vicenda.
Il caso del proprietario che affitta nonostante il divieto del regolamento condominiale
La Corte d’Appello si è pronunciata sul caso del proprietario di un appartamento che era solito affittare a turisti la propria casa, prevalentemente nei fine settimana, attraverso un sito web. Questa attività aveva infastidito gli altri condomini. Secondo i vicini, la presenza degli estranei ledeva il decoro dell’edificio. Inoltre, provocava rumori e disturbi a causa dell’uso frequente dell’ascensore, spesso pieno di valigie. Di qui il ricorso al tribunale per chiedere che accertasse la contrarietà al regolamento condominiale che vietava l’utilizzo degli appartamenti come albergo, pensione e affittacamere.
Le premesse fondamentali
Prima di stabilire se è possibile l’affitto breve per scopo turistico in condominio, occorrono due premesse.
1. La questione della legittimità degli affitti a uso transitorio per scopi turistiche si pone ovviamente solo nei casi in cui il regolamento di condominio ponga dei limiti all’impiego dell’abitazione e alla trasformazione della stessa in una struttura ricettiva come, appunto, un bed & breakfast o un affittacamere. Se non ci sono divieti, va da sé che l’affitto è legittimo.
2. Il regolamento condominiale può porre vincoli all’uso degli appartamenti solo se è stato approvato all’unanimità. Lo stesso dicasi quando la decisione è presa dall’assemblea, che dovrà deliberare con il consenso di tutti i condomini dell’edificio. In mancanza dell’unanimità, la votazione a semplice maggioranza sarà illegittima e non potrà stabilire quali tipi di impieghi degli immobili possono essere consentiti.
Si può affittare ai turisti per brevi periodi?
Secondo la sentenza della Corte d’Appello di Milano, gli affitti per brevi o brevissimi periodi di un appartamento all’interno di un condominio rientrano tra le locazioni per finalità turistiche, che si differenziano dalle locazioni ordinarie solo per la durata. Tali locazioni non possono essere vietate, anche in presenza di limitazioni all’utilizzo dell’appartamento contenute nel regolamento condominiale.
A differenza delle strutture ricettive elencate nel regolamento in questione (alberghi, pensioni, affittacamere) nella locazione turistica dell’immobile, infatti, non possono essere forniti «servizi turistici o servizi alla persona» (quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali e qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare). Pertanto, si tratta di contratti e attività completamente differenti.
Quindi, riassumendo, anche qualora il regolamento approvato all’unanimità dovesse vietare i maniera specifica la destinazione ad uso alberghi, pensioni o affittacamere delle abitazioni private, la locazione turistica resta legittima.
Affinché vi possa essere il divieto di affitti brevi per uso turistico in condominio è necessario che questo risulti esplicitamente nel regolamento, non può essere desunto per analogia con altre disposizioni del regolamento.
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